ハワイに保有する不動産を売却すると、日本と米国の両方で税金が関わってきます。特に米国側では売却代金から税金があらかじめ差し引かれる仕組みがあり、日本での確定申告も別途必要になるため、想像以上に手続きが複雑になりがちです。

本レポートでは、ハワイの不動産売却にともなう税金について、米国で生じる税金の仕組みを紹介したうえで、日本側でどのような税金が課され、どう申告すればよいのかを丁寧に整理します。あわせて個人と個人事業主で異なる取り扱いや、見落としやすい注意点もお伝えします。

ハワイの不動産を売ったときにかかる税金とは

連邦やハワイ州の税制では、個人の居住ステータスによって課税範囲が大きく異なります。米国居住者であれば世界中の所得に対して課税される「全世界課税」が適用されますが、日本在住の「米国非居住者」がハワイの不動産を売却した場合は、その現地（米国内）で生じた所得に対してのみ課税する仕組みがとられており、その売却益はハワイ現地での課税対象となります（米国側の具体的な取り扱いは米国の専門家にご確認ください）。一方で日本に住んでいる非永住者以外の居住者は、日本の税制上、国外で得た所得も日本で申告する必要があります（※01）。

つまりハワイの不動産を売って利益が出ると、米国と日本の双方で同じ売却益が課税の対象になりうるのです。この重複をそのままにすると二重に税金を負担しかねないため、後述する外国税額控除による調整が用意されています（※02）。

売却代金から税金が差し引かれる仕組み

米国には、外国に住む人が米国の不動産を売却する際、買主が売却代金の一部を源泉徴収して税務当局に納める制度があります（※03）。これは、売主が国外にいると税金の徴収が困難になるため、あらかじめ買主が売却代金から一定額を差し引いて国に納付する仕組みです。

注意したいのは、この差し引かれた金額が必ずしも最終的な税額と一致しない点です。実際の税額は確定申告で計算され、源泉徴収が過大であれば還付される場合もあります。源泉徴収の段階と、その後の精算の段階を分けて理解しておくことが大切です（※04）。

課税が関わる国	課税の根拠となる考え方	主な対応
米国	米国内の不動産から生じた所得への課税	源泉徴収と確定申告による精算
日本	居住者（非永住者を除く）の全世界所得への課税	譲渡所得として確定申告

ハワイの不動産売却で米国において課される税金

まず米国側でどのような税金が関わるのかを整理します。なお、ここで紹介する制度はいずれも米国の税法に基づくものであり、適用される州や個別の状況ごとの具体的な適用・税額の判断は、米国の情勢や法改正の影響を受ける可能性があります。実際にハワイ州に所在する不動産を売却する際は専門家に確認する必要があります。

連邦キャピタルゲイン税という制度

米国では、不動産を売却して得た利益（キャピタルゲイン）に対して連邦レベルの税金が課される仕組みがあります。また、保有期間によって扱いが分かれ、保有が1年を超える長期保有の場合は、短期保有より低い税率が適用されるのが一般的とされています（※05）。

適用される税率や控除の有無は、売主の状況によって変わります。米国側の具体的な税額については、専門家へ確認するのが安全です。

FIRPTAという連邦の源泉徴収制度

FIRPTA（Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980：外国人不動産投資税法）は、外国人が米国の不動産を売却する際に、買主が売却代金の所定の割合を源泉徴収して連邦税務当局に納める制度です。源泉徴収される割合は売却価格や用途などの条件によって差が設けられています（※03）。

この源泉徴収は税金の「前払い（概算納付）」としての性質を持ち、その後の確定申告を通じて精算されます。源泉徴収された金額がそのまま最終的な税額になるわけではない点に留意が必要です（※04）。

HARPTAというハワイ州の源泉徴収制度

連邦のFIRPTAとは別に、ハワイ州には州独自の源泉徴収制度であるHARPTAがあります。HARPTAは、ハワイ州の非居住者がハワイの不動産を売却する際に、売却代金の一定割合が州税として源泉徴収される制度です（※06）。

FIRPTAと同様に税金の「前払い（概算納付）」としての性質を持ち、確定申告を行うことで最終的な税額との差額が精算されます。

連邦と州で源泉徴収が二重に行われる形になるため、売却代金から差し引かれる総額は決して小さくありません。そのため、差し引き後の手取り額を前提とした資金計画を立てておく必要があります。

制度	課税・徴収の主体	性質
連邦キャピタルゲイン税	米国連邦	売却益に対する本来の税金
FIRPTA	米国連邦	代金からの源泉徴収
HARPTA	ハワイ州	代金からの源泉徴収

なお、FIRPTAとHARPTAは本税ではなく徴収制度にあたります。

ハワイの不動産売却で日本において課される税金

ここからは日本側の税金について解説します。日本に住む方がハワイの不動産を売却した場合、その利益は日本でも申告の対象となります。

日本の譲渡所得税がかかる

日本の居住者がハワイの不動産を売却して利益を得た場合、その利益は「譲渡所得」として日本の所得税・住民税の課税対象になります。海外の不動産であっても、日本に住んでいる以上は申告が必要になる点が重要です（※07）。

日本でも米国と同様に保有期間による区分があり、売却した年の1月1日時点で保有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります（※07）。5年を超える長期譲渡所得のほうが、5年以下の短期譲渡所得より低い税率となります（※08・※09）。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は原則として、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します（※07）。
なお、取得費には購入代金のほか、購入時の諸費用や設備費などが含まれます。譲渡費用は仲介手数料など売却に直接かかった費用を指します。一定の特例の適用を受ける場合は、ここからさらに特別控除額を差し引くことができます（※15）。

海外不動産で特に注意したいのが為替の扱いです。取得時と売却時で円換算を行うため、円安が進むと円ベースでの所得が膨らむことがあります。この点は見落としやすいため、後ほど注意点として改めて取り上げます。

区分	保有期間の目安	税率の傾向
短期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で5年以下	高めの税率
長期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で5年超	低めの税率

日本における確定申告の要否と時期

ハワイの不動産を売却して譲渡所得が生じた場合、原則として日本で確定申告が必要です。確定申告の時期は、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までが基本となります（※10）。

米国で源泉徴収や納税を済ませていても、日本の居住者であれば原則として日本での申告が必要です。日本側で譲渡所得を計算し、要件を満たす場合は外国税額控除により二重課税の調整を行います（※11）。

申告漏れがあると後から加算税などがかかるおそれもあるため注意しましょう（※12）。

日本側で二重課税を調整する外国税額控除

同じ売却益に対して米国と日本の双方で課税されると、税負担が重くなってしまいます。これを和らげる仕組みが外国税額控除です（※11）。

外国税額控除には上限額が設けられている

外国税額控除とは、国外で納めた税金の一定額を、日本で納めるべき税金から差し引くことができる制度です。これにより、同じ所得に二重に課税される負担を軽減できます（※11）。

ただし、米国で納めた税金の全額が無条件に控除されるわけではありません。控除できる金額には所得や税額に応じた上限が設けられています。米国での納税額が大きい場合、その全額を日本側の税金から差し引ききれず、一部二重課税が残ってしまう場合がある点に注意が必要です。

外国税額控除を受けるための日本での申告手続き

この控除を受けるには、日本の確定申告の際に必要事項を記載し、米国で課税されたことがわかる書類を準備する必要があります。具体的には、米国で納税したことを証明できる資料が求められます。

外国税額控除の対象となるのは、原則としてその税金を『納付した日（または源泉徴収された日）の属する年分』の確定申告です（所得税基本通達95-2・95-3、施行令221条2項3号）。たとえば、2025年中にハワイの不動産を売却し、決済時にFIRPTA等による源泉徴収が行われた場合、日本の税法上は『源泉徴収がされた決済日（＝源泉徴収されることとなる日）』に租税債務が確定したものとみなされます。したがって、翌2026年2〜3月に行う『2025年分』の日本の確定申告において、外国税額控除を適用するのが原則的な取り扱いとなります（※11）。

その後、翌年の米国確定申告によって最終的な税額が決定し、払いすぎていた源泉徴収税額が還付（減額）された場合には、所得税法施行令第226条（外国所得税が減額された場合の特例）に基づき、控除の適用を受けた年の翌年以後7年内であれば、その減額されることとなった日の属する年分において減額調整を行います。具体的には、還付が確定した年の確定申告において、減額された税額を雑所得の総収入金額等に加算して調整処理を行います（※11）。

このように、適用年度の選択やその後の還付調整は、翌年以降への繰越控除の枠組みなどを含め、将来の税額計算に大きく影響を及ぼします。不測の課税トラブルを防ぎ、手残り資金を最大化するためにも、事前の慎重なシミュレーションと税務上の検討が欠かせません。

個人と個人事業主で異なる日本側の税金の取り扱い

同じハワイの不動産でも、売主が個人として保有しているのか、事業として保有しているのかによって、日本側の税金の取り扱いが変わる場合があります。

個人として売却する場合の取り扱い

個人が不動産を売却した場合、プライベート用（マイホームや別荘など）か個人事業の業務・賃貸用かを問わず、原則として「譲渡所得（申告分離課税）」となります。ただし、販売用不動産（棚卸資産）を業として継続的に売買している場合は、譲渡所得ではなく「事業所得（または雑所得）」として扱われます（※13）。

譲渡所得は、給与所得や事業所得など他の所得とは合算せず、独立して税額を計算する仕組みです。税率は売却益の金額ではなく、売却した年の1月1日時点における所有期間（5年超か否か）による区分（長期譲渡所得・短期譲渡所得）に応じて決定されます。

減価償却が取得費に与える影響

不動産を売却した際の譲渡所得を計算する際、土地を除く建物部分については、事業用・プライベート用を問わず、保有期間に応じた減価償却費を取得費から差し引かなければなりません。

特に個人が所有する事業用資産の場合、法人の任意償却とは異なり、所得税法上は減価償却が毎年強制的に適用される仕組み（強制償却）になっています。そのため、過去の確定申告で誤って経費計上していなかった場合であっても、売却時には「法律上計算されるべき減価償却費」が機械的に取得費から控除される点に注意が必要です。なお、非業務用のプライベート資産であっても、非業務用資産用の計算式（通常の耐用年数の1.5倍等）を用いて同様に減価償却費を算出し、取得費から控除します。

また、国外の中古住宅を個人で取得して賃貸事業を行っている場合、税制改正による特別なルールが存在します。国外中古住宅の減価償却によって不動産所得に赤字（損失）が生じても、原則として給与所得など他の所得との損益通算が認められません。ただし、この損益通算が制限された分の減価償却費は、売却時の取得費計算において減価償却累計額から控除（＝取得費に加算）する調整を行います。これにより、保有期間中に節税効果を得られなかった分は、売却時の譲渡所得を圧縮する形で精算される仕組みになっています。そのため、過年度の確定申告書や減価償却の計算書は必ず保管し、売却時の取得費計算に正しく反映させることが極めて重要です（※14）。

なお、不動産の売買そのものをビジネスとして継続的に行っている場合は、譲渡所得ではなく「事業所得（または雑所得）」として課されます（※15）

立場	所得の区分	課税方式	留意点
個人（プライベート保有）	譲渡所得	申告分離課税	・保有期間（5年超か以下か）で税率が変わる。 ・マイホームや別荘などの非業務用であっても、売却時には「非業務用としての減価償却」を計算して取得費から差し引く必要がある。
個人事業主（事業用資産）	譲渡所得	申告分離課税	・事業所得など他の所得とは合算しない。プライベート用と同様に分離課税。 ・事業用資産は（非業務用に比べて）減価償却の進行が速いため、取得費が小さくなり、売却益（譲渡所得）が大きくなりやすい。
不動産販売を業として継続的に行っている個人	事業所得（または雑所得）	総合課税	・不動産の売買自体をビジネス（業）として反復継続しているため、譲渡所得ではなく事業所得（または雑所得）になり、他の所得（事業・給与等）と合算して課税される。

ハワイの不動産売却で見落としやすい注意点

最後に、ハワイの不動産売却で特に見落とされやすいポイントを整理します。いずれも税額や手元資金に直結するため、売却前に押さえておきたい点です。

為替差によって生じる所得

海外不動産の譲渡所得は、取得時と売却時にそれぞれ円換算して計算します。そのため、購入してから売却するまでの間に円安が進むと、ドルベースでは利益が出ていなくても、円換算では大きな所得が発生してしまう場合があります。

この為替が税額に与える影響は事前に想定しづらく、想定外の納税額につながりやすい部分です。売却を検討する際は、為替の影響を含めて手取りを試算しておくとよいでしょう（※02）。

差し引かれた税金と最終的な納税額の違い

米国で源泉徴収された金額を見て、それが最終的な税額だと考えてしまうケースがあります。しかし、源泉徴収はあくまで前払いであり、連邦・州いずれについても確定申告を通じて実際の税額と精算されます（※04・※06）。

源泉徴収が過大であった場合には、申告によって還付を受けられることもあります。逆に不足していれば追加で納める必要が生じます。差し引かれた金額と最終的な納税額は別物として捉えることが大切です。

まとめ

ハワイの不動産売却では、不動産が所在する米国と、居住地である日本の双方で税金が関わります。米国では、連邦やハワイ州の源泉徴収によって売却代金から税金が差し引かれ、日本では譲渡所得として確定申告が必要です。

日本側では外国税額控除によって二重課税を和らげられますが、控除額には上限があり、為替換算や保有期間、個人か事業主かによっても税額は変わります。複雑な手続きだからこそ、日米それぞれの税務に詳しい専門家に早めに相談し、正確な申告と無理のない資金計画につなげることが大切です。

※01 出典：国税庁「No.2010 納税義務者となる個人」（令和7年4月1日現在法令等）より
※02 出典：国税庁「No.3560 居住者が海外の不動産を売却した場合の課税関係等」（令和7年4月1日現在法令等）より
※03 出典：IRS（米国国税庁）「FIRPTA withholding（FIRPTA源泉徴収）」（2026年9月2日閲覧）より
※04 出典：IRS（米国国税庁）「Reporting and paying tax on U.S. real property interests（米国不動産権益に関する税金の申告と納付）」（2026年9月2日閲覧）より
※05 出典：IRS（米国国税庁）「Topic no. 409, Capital gains and losses（キャピタルゲインおよびキャピタルロス）」（2026年9月2日閲覧）より
※06 出典：State of Hawaii Department of Taxation（ハワイ州税務局）「Instructions for Form N-288（ハワイ州非居住者によるハワイ州不動産権益の譲渡に係る源泉徴収税申告書 記入説明書）」（2026年9月2日閲覧）より
※07 出典：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」（令和7年4月1日現在法令等）より
※08 出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（令和7年4月1日現在法令等）より
※09 出典：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」（令和7年4月1日現在法令等）より
※10 出典：国税庁「No.3102 譲渡所得の申告期限」（令和7年4月1日現在法令等）より
※11 出典：国税庁「No.1240 居住者に係る外国税額控除」（令和7年4月1日現在法令等）より
※12 出典：国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」（令和7年4月1日現在法令等）より
※13 出典：国税庁「No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法」（令和7年4月1日現在法令等）より
※14 出典：国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」（令和7年4月1日現在法令等）より
※15 出典：国税庁「No.3223 譲渡所得の特別控除の種類」（令和7年4月1日現在法令等）より
※16 出典：国税庁「No.6210 国外取引」（令和7年4月1日現在法令等）より

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レポートの監修者

一般企業の経理からスキル向上を志し税理士試験に合格。税理士法人に5年勤務し2023年に日本経営ウィル税理士法人（現：税理士法人日本経営）に入社。相続チームで富裕層や複雑な法務・税務論点がある相続税申告を中心に担当。2024年からは同チームの審理担当として、適正かつ高品質な申告を支える審理業務に従事。

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