1．はじめに

北海道の土地や都心のタワーマンションが外国人や外国法人（以下「非居住者等」）に所有されていることが話題になっています。
日本では現在、外国人でも日本国内の不動産を自由に購入でき、土地の所有権も認められています。ビザの種類や国籍による制限もなく、日本に住んでいても海外に在住していても購入が可能です。非居住者等の土地取得は原則自由で、一部安全保障上重要な区域でのみ利用規制が導入されています。
「開かれた投資環境」と「国民生活の保護」を目指す中で、外国人の土地所有等については適切な対応を求められると思います。
そこで今回は、国税庁から公表されている「非居住者等への支払がある場合、ご確認ください！」をご紹介したいと思います。
不動産の売買だけでなく、新しい家主が非居住者になる場合なども想定されています。

2．非居住者等から日本国内の不動産を購入する場合

非居住者等から日本国内の不動産を購入する場合、買主は原則として譲受対価の支払時に、売主が負担すべき所得税等を源泉徴収しなければなりません。
源泉徴収をする金額は支払対価の10.21%の金額です。
原則、不動産の購入対価を支払った翌月10日までに所轄の税務署へ納付する必要があります。

なお、購入対価が1億円以下で、自己か親族の居住用としてその不動産を購入した場合は源泉徴収をしなくてもよいことになっています。
逆に、1億円以下の対価でも、事業用で購入した土地等や1億円を超える居住用不動産を非居住者等から購入した場合は源泉徴収が必要になります。

3．非居住者等から日本国内の不動産を借りた場合

非居住者等から日本国内にある土地や建物等の不動産を借りた場合、借主は原則として賃借料の支払時に、貸主が負担すべき所得税等を徴収し税務署に納付（源泉徴収）しなければなりません。
ただし、個人で自己又はその親族の居住の用に供するために不動産を借りた場合には、源泉徴収をする必要はありません。
源泉徴収する所得税等の額は不動産の賃借料の額×20.42%です。
不動産の賃借料を支払った翌月10日までに所轄の税務署へ納付する必要があります。
賃借人が法人の場合は、源泉徴収税の20.42％を納付後、残りの79.58％を毎月の賃料として賃貸人に支払います。

4．最後に

源泉徴収をしないで決済を完了した後に、税務署の指摘で源泉徴収漏れが発覚した場合、基本的に源泉徴収税額の納付を支払者に求めてきます。
このようなことがないように、注意したいものです。

2025年12月01日

税理士法人日本経営
代表社員税理士　吉本 英明

本稿は掲載時点の情報に基づき、一般的なコメントを述べたものです。実際の税務・経営の判断は個別具体的に検討する必要がありますので、税理士など専門家にご相談の上ご判断ください。本稿をもとに意思決定され、直接又は間接に損害を蒙られたとしても、一切の責任は負いかねます。

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