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税務レポート「相続税の大幅な減額、小規模宅地等の特例」

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相続で土地の評価額に大きな影響のある小規模宅地等の特例は、相続税の大幅な減額に結びつき、かつ最近は頻繁に改正が続いています。今回は小規模宅地等の特例について考えたいと思います。

解説:日本経営ウイル税理士法人
代表社員税理士 座間 昭男


対象となる限度面積と減額割合

小規模宅地等の特例の対象となる限度面積と減額割合は以下の通りです。

区分限度面積 減額割合
1. 特定居住用宅地330㎡80%
2. 特定事業用宅地等400㎡80%
3. 貸付事業用宅地等200㎡50%
  • ①②は面積調整なく併用可
  • 相続等により、取得した財産が居住の用又は事業の用に供されていた土地等について、一定の面積までの部分については、評価額が大きく減額されます。

1. 特定居住用宅地等

以下の場合は、「特定居住用宅地等」に該当します。

(1)被相続人の居住の用に供されていた宅地等(二世帯住宅、被相続人が老人ホーム等に入居していた場合を含む)については、次の要件に該当する方が取得した場合

①取得者が、配偶者の場合無条件に特定居住用宅地等に該当。
②取得者が、同居の親族の場合 相続税の申告期限まで引き続き居住し、所有していることが条件。
③取得者が、別居の親族の場合(家なき子特例)相続税の申告期限まで所有し、以下の要件を満たすことが条件。
•被相続人に配偶者がいないこと、他の相続人と同居していないこと
•取得者は相続開始前3年以内に、自己又は配偶者、三親等内の親族等が所有する家屋に居住したことがないこと(令和2年4月1日以後の相続から)
•相続開始時に居住の用に供している家屋を過去に所有していたことがないこと(令和2年4月1日以後の相続から)

(2)生計一親族の居住の用に供されていた宅地

①取得者が、配偶者の場合無条件に特定居住用宅地等に該当。
②取得者が、生計一の親族の場合相続税の申告期限まで引き続き居住し、所有していることが条件。

2. 特定事業用宅地等

相続開始の直前において、被相続人の事業(貸付事業を除く)の用に供されていた宅地等で、相続等によりその宅地等を取得した親族が事業を引き継ぎ、申告期限まで保有していた場合に該当します。

特定事業用宅地等には
①被相続人の事業の用に供されていた宅地
②生計一親族の事業の用に供されていた宅地
③特定同族会社の事業の用に供されていた宅地
があります。それぞれに、事業承継の要件等が定められています。

①被相続人の事業の用に供されていた宅地被相続人の事業を引き継ぐことが要件
②生計一親族の事業の用に供されていた宅地親族が営む事業の継続が要件
③特定同族会社の事業の用に供されていた宅地その宅地等を取得した親族が申告期限においてその法人の役員であることなどが要件

3. 貸付事業用宅地等

相続開始直前において被相続人等(生計一親族含む)がその土地で不動産貸付業(賃貸アパートや駐車場など)の用に供していた宅地等については、土地の相続人が相続開始から申告期限まで、貸付事業を行い所有していることが要件となっています。

4. 相続開始前3年以内の貸付・事業供用の適用制限

相続開始前3年以内に新たに貸付けや事業の用に供された宅地等は、原則、小規模宅等の特例対象から除外されます。

①特定事業用宅地等平成31年4月1日以後の相続等により取得した宅地等については、その相続開始前3年以内に事業の用に供された宅地は小規模宅等の特例対象から除外される(一定規模以上は除く)。
※平成31年4月1日~令和4年3月31日までの相続等については経過措置有
②貸付事業用宅地等・相続開始前3年以内に貸付けの用に供した宅地等は、減額の対象外。ただし、3年超引き続き事業的規模(5棟10室など)で貸付を行っていた場合は、相続開始前3年以内に貸付けの用に供した宅地等も対象となる。
・平成30年4月1日から令和3年3月31日までの間に相続等により取得した宅地等のうち、平成30年3月31日までに貸付事業の用に供された宅地等については、3年以内貸付宅地等に該当しないものとする経過措置が設けられている。

小規模宅地等の特例によって相続税額が減額できる可能性はあります。ただし、詳細な要件や手続き、税務申告の規定などについては、複雑な判断を要することもあります。特例の適用をお考えの方は、税理士など専門家にご相談ください。

2020年4月1日

日本経営ウイル税理士法人
代表社員税理士 座間 昭男

本稿は掲載時点の情報に基づき、一般的なコメントを述べたものです。実際の税務・経営の判断は個別具体的に検討する必要がありますので、税理士など専門家にご相談の上ご判断ください。本稿をもとに意思決定され、直接又は間接に損害を蒙られたとしても、一切の責任は負いかねます。

  • 事業形態 オーナー・個人
  • 種別 レポート

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