不動産を活用した相続税対策は、長らく「資産防衛の王道」とされてきました。しかし、2026年（令和8年）度の税制改正により、その前提が根底から覆されようとしています。特に、相続直前の「駆け込み取得」や、高い圧縮率を誇った「不動産小口化商品」が狙い撃ちにされており、これまでのスキームが通用しなくなる可能性が高まっています。

本記事では、税制改正の全容と不動産オーナーが明日から取り組むべき具体的な対応を解説します。

なぜ「今」、不動産の評価方法が変わるのか？

今回の改正の背景には、不動産の「時価」と「相続税評価額」のあまりに大きすぎるかい離があります。

課税の公平性を揺るがす「かい離」の現状

これまでの制度では、都心のタワーマンションや一等地の一棟ビルなどは、市場価格に対して相続税評価額が20%〜30%程度にまで圧縮されるケースが珍しくありませんでした。一方で、地方の物件や金融資産などの相続ではこのような大きな圧縮は行われません。この「持っている資産の種類によって税負担が激変する」という状況を、国税当局は「課税の公平性を著しく欠く」と判断したのです。

最高裁判決が決定打に

2022年（令和4年）4月、相続直前に購入した不動産の評価を巡る裁判で、国税当局が「通達による評価（路線価評価など）を否定し、鑑定評価（時価）で課税すること」を認める最高裁判決が出されました。これを受け、場当たり的な「通達の適用」ではなく、制度そのものを抜本的に作り変える必要性が生じたのが今回の改正の大きなきっかけです。※01

※01最高裁令和4年4月19日第三小法廷判決

徹底解説：2026年度改正の核心「貸付用不動産の5年ルール」

今回の改正で最も注目すべきは、取得時期によって評価方法を明確に分ける「期間の制限」が導入される点です。

「5年以内」の取得・新築は原則「時価評価」へ

改正後、相続開始前5年以内に取得または新築された「貸付用不動産」については、従来の路線価や固定資産税評価額による評価ができなくなります。

• 新基準の算式：評価額 = 取得価額等 × 地価変動率 × 80%

この計算式が意味するのは、これまでの「貸付事業用宅地の減額」や「借家権による評価減」といった圧縮スキームが、取得から5年以内は事実上封印されるということです。「亡くなる直前に借金をして物件を買い、評価を下げて相続税をゼロにする」という手法は、もはや過去のものとなります。

不動産小口化商品は「無期限」で厳格化

さらに厳しいのが、任意組合型の「不動産小口化商品」です。これらは、現物不動産としての評価スキームを利用して高い節税効果を生んでいましたが、改正後は取得時期にかかわらず、時価をベースとした評価が適用される見込みです。現在保有している方にとっても、遡及的な影響があると予想されるため、非常にインパクトが大きい項目です。※02

※02参照資料：「令和８年度税制改正の大綱」P52

シミュレーション：改正前後で税負担はどう変わるのか？

具体的な数字で比較してみます。

【事例】東京都心の一棟マンション（取得価格：3億円）

• 現行制度（税制改正前）：相続税評価額は約1億2,000万円（圧縮率60%）。ここからさらに小規模宅地特例等を適用すれば、課税価格は数千万円単位まで下がります。
• 新制度（税制改正後）：取得から5年以内の場合、評価額は 3億円 × 80% = 2億4,000万円。
• 増税額の概算：評価額が1億2,000万円も増加するため、相続税率が50%の層であれば、税負担は6,000万円も増加することになります。

このシミュレーションからわかるのは、改正後は「不動産を買うだけで節税になる」という安易な考えが、逆に「キャッシュフローを圧迫するリスク」に変わるということです。

盲点となりやすい「非居住者との取引」への規制強化

今回の改正は、評価方法だけではありません。不動産市場のグローバル化に伴う「消費税」と「源泉徴収」のルールも、実務上非常に重要になります。

仲介手数料の「消費税」課税（2026年10月〜）

海外に住むオーナー（非居住者）が日本の不動産を売買・賃貸する場合、これまでは仲介手数料などが「輸出免税」として消費税がかからないケースがありました。しかし、改正後は「日本の不動産に関するサービスは日本国内で消費されるもの」と明確化され、一律10%の消費税が課されるようになります。

支払側に課される「源泉徴収義務」の罠

非居住者から不動産を購入したり借りたりする場合、支払う側（買主や借主）が代金の一部を差し引いて国に納める「源泉徴収」が必要です。

• リスク： もし源泉徴収を忘れて全額を海外オーナーに送金してしまった場合、国税当局から「納付漏れ」を指摘されるのは、受け取った側ではなく支払った側です。相手が「非居住者」であるかどうかを契約時に厳格に確認しなければ、思わぬ追徴課税を受けることになります。

【注目】不動産オーナーにプラスとなる「優遇措置の拡大」

税制改正は厳しい内容ばかりではありません。実務上の負担を軽減する「免税点（税金がかからない基準）」の引上げも盛り込まれています。

項目	現状	改正後（R9年度〜予定）
固定資産税（家屋）	20万円未満	30万円未満
固定資産税（償却資産）	150万円未満	180万円未満
不動産取得税（家屋・新築）	23万円未満	66万円未満
少額減価償却資産特例（法人）	30万円未満	40万円未満

特に少額減価償却資産の特例が40万円に引き上げられることは、賃貸経営におけるエアコンや給湯器の更新、小規模な修繕を即時費用化しやすくなるため、法人オーナーにとっては嬉しいニュースです。

不動産オーナー・経営者がとるべき「4つの新戦略」

新時代の不動産経営において、とるべきアクションを整理します。

① 「5年超」を見越した早期の資産移転

「5年ルール」がある以上、相続が発生してから、あるいは高齢になってから対策を始めても手遅れです。50代、60代のうちから、10年〜20年スパンでの贈与や資産組み換えを検討することが不可欠となります。

② 節税効果に頼らない「真の収益性」の追求

評価が時価に近づくということは、物件そのものが生み出す「キャッシュフロー」がより重要になることを意味します。「節税になるから利回りが低くてもいい」という言い訳は通用しません。リノベーションによるバリューアップや、管理体制の見直しによる稼働率向上など、経営努力がそのまま資産防衛に直結します。

③ 資産管理会社の「所得分散機能」を使い倒す

相続税評価の厳格化に対抗するには、毎年の所得税をいかに抑え、納税資金を会社内に蓄積できるかが鍵となります。役員報酬の設定、退職金準備、法人所有による経費化など、多角的なアプローチが必要です。

④ 「出口戦略」の再定義

保有し続けることが必ずしも正解ではない時代です。改正によって評価圧縮効果が薄れる物件は、早期に売却して現金化し、より収益性の高い物件や、自社ビル・自宅などの「自用不動産（改正の影響を受けにくい資産）」へシフトする勇気も求められます。

まとめ：不動産「対策」から、不動産「経営」へ

2026年度の税制改正は、不動産を活用した相続対策の歴史において、一つの時代の終焉を告げるものです。しかし、それは「不動産が対策として使えなくなる」という意味ではありません。

これからは、単なる「評価額のパズル」を解く手法から、「長期的な視点で資産の質を高め、次世代へ健全な形で繋ぐ」という本質的な不動産経営へとシフトするチャンスでもあります。

複雑化する税制と向き合い、自らの資産を守るためには、信頼できるプロフェッショナルなパートナーとともに、一刻も早く現在地の再確認を行うことを強くお勧めします。

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レポートの監修者

税理士法人日本経営にて企業の税務戦略および事業承継コンサルティングに従事。経営者の資産防衛と円滑な承継を支援。事業承継、相続、組織再編、M&A等を得意としており、日本企業の海外進出や国際間取引に伴う国際税務の経験も多数。「お客様のビジョンを税務戦略で実現する」を信条に、複雑な税制を紐解き、実務に即した具体的かつ戦略的な提案を行うことで定評がある。業界再編やグローバル化により経営環境が激変する中、単なる税務申告にとどまらず、経営の持続的成長を支えるパートナーとして、最適解をご提案いたします。

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